Rehabilitación de edificios antiguos o rehabilitación sostenible.
La rehabilitación de edificios es imprescindible para la conservación y la seguridad de los mismos y de las personas que los habitan o visitan. Un edificio es un ente complejo, y no solo a nivel de fachada o estructura; todo el cableado, las tuberías, los ventanales, el sistema eléctrico, de calefacción o refrigeración hacen de ellos un verdadero ser vivo al que hay que mantener sano.
Hoy en el blog de arquitectura y construcción de ACH te vamos a contar, de forma amena, todo lo que necesitas saber sobre la rehabilitación de inmuebles y edificios. Y es que su restauración afecta e incluye como decíamos tanto a grandes como a pequeños propietarios y comunidades.
¿Por qué es necesaria la rehabilitación de un edificio?
La vida útil de un edificio está limitada por los materiales con los que se construyó, principalmente, pero puede alargarse tanto su estabilidad como durabilidad si se realizan las tareas propias de la restauración y mantenimientos de inmuebles incluso antes de ver signos de desgaste o envejecimiento.
La legislación actual indica que “los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de conservarlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisas de conservación y rehabilitación “.
Alargar la vida útil del edificio, mantener unos niveles de habitabilidad o utilidad altos y proveer de la máxima seguridad a sus habitantes o visitantes son los tres pilares básicos de la rehabilitación de edificios.
Y sí, como cita la ley, es un deber de todos los propietarios, pues en el caso de no atender a estas obligaciones, los ayuntamientos o comunidades autónomas podrían imponer sanciones y adoptar medidas como la rehabilitación forzosa de edificios que amenacen ruina, con cargo a los propietarios del inmueble, o incluso llegar a expropiar el edificio.
De hecho, hay veces que la rehabilitación se desarrolla para dar otro uso al inmueble como por ejemplo fábricas abandonadas que se convierten en museos o edificios públicos de gobierno en universidades. También inmuebles residenciales pasan a ser centros comerciales.
Otro aspecto importante a tener en cuenta de por qué es necesaria esta rehabilitación, es por la cada día más acuciante falta de suelo en el centro de las ciudades, que además tienen leyes de protección de edificios o barrios singulares, y que ha maximizado los recursos dedicados a su acondicionamiento y no a su derribo. Es mucho más barato rehabilitar que demoler y construir desde el suelo.
¿Qué leyes se aplican en la rehabilitación de un edificio?
Inicialmente, tendrás que acudir a las posibles normas que se fijen en tu comunidad autónoma y tu municipio y en el edificio en sí mismo, pues puede que tenga alguna protección o casuística específica, como para los edificios de carácter histórico.
A cualquier proyecto o análisis de rehabilitación de edificios se le aplica la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, que viene regulando todos los aspectos esenciales de la edificación, obligaciones y responsabilidades de las partes y las garantías necesarias para su buen desarrollo.
Otra norma muy importante es el Código Técnico de Edificación, del que ya hablamos en un artículo anterior, donde se establecen todas las exigencias a cumplir por los edificios rehabilitados sobre seguridad y habitabilidad que se fijaron en la ley vista anteriormente.
Se dice que es una normativa basada en prestaciones, porque dicta los requisitos esenciales de una construcción edificable, sin profundizar en aspectos concretos o muy especializados, en las que entran en escena otras normativas locales o especializadas que, siendo vigentes, no pertenecen al CTE, como por ejemplo la Instrucción Española del Hormigón Estructural (EHE-08) o la Norma de Construcción Sismorresistente (NCSE), aunque hay más.
El Real Decreto Legislativo 7/2015 aprobó el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, reuniendo así en una sola norma todas las disposiciones relativas al suelo, a la rehabilitación y la regeneración urbanas, aclarando y armonizando toda su terminología y preceptos legales.
El Real Decreto-Ley 8/2011 de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, nos habla de la obligatoriedad de realizar una ITE, y de todas las medidas de fomento para la rehabilitación de edificios.
¿Hay ayudas a la rehabilitación de un edificio?
El Ministerio de Fomento es el responsable de convocar este tipo de ayudas económicas a la rehabilitación de edificios financiando entre el 25% y el 35 % del coste. Hay que tener en cuenta que la gestión de estas ayudas es de cada comunidad autónoma, por lo que debes contactar con la que te corresponda para informarte de los requisitos y los plazos de entrega para obtener la ayuda.
¿Qué organismo analiza el estado de salud de los edificios?
El ITE. Una Inspección Técnica Periódica que los edificios deben pasar cada cierto tiempo para conocer su estado y averiguar a tiempo posibles deficiencias. Ten en cuenta que la propia legislación ha establecido mecanismos de inspecciones periódicas, en las que se revisan las condiciones de seguridad, estanqueidad, estructura y habitabilidad de todo tipo de inmuebles, tanto de uso residencial, como de uso comercial u oficinas, como comentábamos anteriormente.
Las administraciones, básicamente necesitan conocer el estado general y particular de un edificio cada cierto tiempo, pues su obligación es en última instancia evitar daños en las personas y en las cosas.
El primer paso es recabar toda la información posible sobre el edificio, después se visita el inmueble con técnicos y personal cualificado para determinar su estado, siempre acompañados del propietario o presidente de la comunidad.
Por último y con toda la información se redacta un informe que puede tener dos resultados: ITE favorable si el edificio cumple todos los requisitos o ITE desfavorable si no los cumple.
Si el edificio no pasa la Inspección Técnica Periódica, tendrá que ser rehabilitado lo antes posible. Este informe se envía al registro del Colegio Oficial pertinente, se entrega una copia a la comunidad y se inscribe en el ayuntamiento.
¡Y manos a la obra!
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Equipo paneles ACH.
